Jak sprawdzić, czy opłaca się refinansowanie kredytu hipotecznego?
Refinansowanie kredytu hipotecznego może być sposobem na obniżenie miesięcznej raty, zmniejszenie całkowitego kosztu zobowiązania albo zmianę warunków spłaty na korzystniejsze. Nie oznacza jednak, że przeniesienie kredytu do innego banku zawsze się opłaca. Przed podjęciem decyzji warto dokładnie porównać obecny kredyt z nową ofertą i uwzględnić wszystkie koszty refinansowania.
Jak sprawdzić, czy refinansowanie kredytu hipotecznego rzeczywiście przyniesie oszczędności? W tym artykule pokazujemy, na co zwrócić uwagę, jakie koszty policzyć i kiedy zmiana banku może być dobrym rozwiązaniem.
Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?
Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na przeniesieniu zobowiązania z obecnego banku do innego banku, który oferuje korzystniejsze warunki. Nowy kredyt służy przede wszystkim do spłaty dotychczasowego zobowiązania.
Powodem refinansowania może być między innymi:
- niższe oprocentowanie kredytu,
- niższa marża,
- możliwość obniżenia miesięcznej raty,
- zmiana rodzaju oprocentowania,
- wydłużenie lub skrócenie okresu kredytowania,
- poprawa sytuacji finansowej kredytobiorcy,
- wzrost wartości nieruchomości i związany z tym korzystniejszy poziom wskaźnika LTV.
Samo obniżenie raty nie przesądza jednak o opłacalności refinansowania. Kluczowe jest ustalenie, ile wyniesie całkowity koszt nowego kredytu i jak szybko zwrócą się wydatki związane z jego zaciągnięciem.
Kiedy warto rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego?
Nie istnieje jedna uniwersalna sytuacja, w której refinansowanie zawsze będzie korzystne. Warto jednak przeanalizować zmianę kredytu, gdy różnica między obecnymi a proponowanymi warunkami jest wyraźna.
Szczególnie warto sprawdzić możliwość refinansowania, gdy:
1. Możesz uzyskać niższe oprocentowanie
Nawet pozornie niewielka różnica w oprocentowaniu przy wysokim saldzie kredytu może przełożyć się na znaczące oszczędności w długim okresie.
Trzeba jednak porównywać nie tylko samo oprocentowanie nominalne. Znaczenie mają również marża, sposób ustalania oprocentowania, rodzaj stopy procentowej oraz pozostałe koszty.
2. Twoja sytuacja finansowa się poprawiła
Wyższe dochody, stabilniejsze zatrudnienie czy spłata innych zobowiązań mogą pozytywnie wpłynąć na ocenę zdolności kredytowej. Dzięki temu możesz otrzymać lepsze warunki niż w momencie zaciągania obecnego kredytu.
3. Wzrosła wartość nieruchomości
Jeżeli wartość mieszkania lub domu wzrosła, relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości, czyli LTV, mogła się poprawić. Niższe LTV może zwiększać atrakcyjność kredytobiorcy z perspektywy banku.
4. Chcesz zmienić konstrukcję kredytu
Refinansowanie może być również okazją do zmiany parametrów zobowiązania, np. okresu spłaty czy rodzaju oprocentowania. W takiej sytuacji trzeba jednak szczególnie dokładnie przeanalizować konsekwencje finansowe i ryzyko związane z nowymi warunkami.
Jak sprawdzić opłacalność refinansowania?
Najprostsza zasada brzmi: porównaj wszystkie koszty pozostania przy obecnym kredycie z kosztami przejścia do nowego banku.
Do analizy potrzebujesz przede wszystkim:
- aktualnego salda zadłużenia,
- liczby pozostałych rat,
- obecnego oprocentowania,
- wysokości marży,
- rodzaju oprocentowania,
- wysokości obecnej raty,
- całkowitego kosztu pozostałego do spłaty,
- kosztów wcześniejszej spłaty obecnego kredytu,
- kosztów uruchomienia nowego kredytu,
- oprocentowania i warunków nowego zobowiązania.
Dopiero zestawienie tych danych pozwala ocenić, czy refinansowanie rzeczywiście będzie korzystne.
Krok 1: sprawdź, ile zostało Ci do spłaty
Pierwszym krokiem jest ustalenie aktualnego salda kredytu. Nie należy opierać kalkulacji wyłącznie na pierwotnej kwocie kredytu.
Przykładowo, jeżeli do spłaty pozostało 400 000 zł, a kredyt będzie spłacany jeszcze przez 20 lat, nawet niewielka zmiana warunków może mieć duże znaczenie dla całkowitego kosztu finansowania.
Warto również sprawdzić harmonogram spłat i uzyskać od banku informacje dotyczące kosztu wcześniejszej spłaty.
Krok 2: sprawdź aktualne warunki kredytu
Zbierz wszystkie najważniejsze parametry obecnego zobowiązania. Zwróć uwagę przede wszystkim na:
- oprocentowanie,
- marżę,
- wysokość raty,
- pozostały okres kredytowania,
- rodzaj oprocentowania,
- prowizje i dodatkowe opłaty,
- ubezpieczenia i inne produkty powiązane z kredytem.
To właśnie te informacje powinny być punktem odniesienia przy analizowaniu nowych ofert.
Krok 3: znajdź oferty refinansowania
Kolejnym krokiem jest sprawdzenie, jakie warunki możesz obecnie uzyskać w innych bankach.
Nie porównuj wyłącznie wysokości miesięcznej raty. Bank może zaoferować niższą ratę dlatego, że wydłuży okres kredytowania. W takiej sytuacji miesięczne obciążenie spadnie, ale całkowita kwota odsetek może wzrosnąć.
Dlatego najważniejsze pytanie brzmi nie „ile wyniesie nowa rata?”, ale:
Ile łącznie zapłacę od momentu refinansowania do całkowitej spłaty kredytu?
Krok 4: policz wszystkie koszty refinansowania
To jeden z najważniejszych elementów analizy.
Przy refinansowaniu mogą pojawić się między innymi:
- prowizja za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu,
- prowizja za udzielenie nowego kredytu,
- koszt wyceny nieruchomości,
- koszty związane z ustanowieniem lub zmianą zabezpieczenia,
- opłaty sądowe,
- koszty produktów dodatkowych,
- koszt ubezpieczenia,
- inne opłaty wymagane przez bank.
Nie każda oferta będzie wiązała się ze wszystkimi tymi kosztami, dlatego należy sprawdzić indywidualne warunki.
Krok 5: oblicz okres zwrotu kosztów
Pomocnym wskaźnikiem jest okres zwrotu kosztów refinansowania.
Załóżmy, że wszystkie koszty związane ze zmianą kredytu wynoszą 10 000 zł, a dzięki nowej ofercie oszczędzasz 500 zł miesięcznie.
W uproszczeniu:
10 000 zł ÷ 500 zł = 20 miesięcy
Oznacza to, że po około 20 miesiącach oszczędności zaczęłyby przewyższać początkowy koszt refinansowania.
Trzeba jednak pamiętać, że jest to uproszczony przykład. Rzeczywista kalkulacja powinna uwzględniać m.in. harmonogram rat, zmianę oprocentowania, koszty dodatkowe oraz długość okresu spłaty.
Krok 6: porównaj całkowity koszt obu wariantów
Najważniejszym elementem analizy jest zestawienie dwóch scenariuszy:
Wariant A – pozostajesz przy obecnym kredycie
Obliczasz, ile wyniesie suma przyszłych rat i pozostałych kosztów kredytu.
Wariant B – refinansujesz kredyt
Obliczasz sumę przyszłych rat nowego kredytu oraz wszystkich kosztów związanych z refinansowaniem.
Następnie porównujesz oba wyniki.
Jeżeli wariant z refinansowaniem jest tańszy o kwotę, która uzasadnia koszty i formalności związane ze zmianą banku, refinansowanie może być opłacalne.
Przykład kalkulacji refinansowania
Załóżmy, że kredytobiorcy pozostało do spłaty 400 000 zł, a okres kredytowania wynosi 20 lat.
Obecny kredyt ma wyższe oprocentowanie niż oferta dostępna w innym banku. Nowa oferta pozwala obniżyć miesięczną ratę o 400 zł.
Jeżeli wszystkie koszty refinansowania wyniosą 8 000 zł, uproszczony okres zwrotu wyniesie:
8 000 zł ÷ 400 zł = 20 miesięcy
Po tym czasie nominalna różnica w wysokości rat zaczyna pokrywać koszt zmiany banku.
Nie oznacza to jednak automatycznie, że refinansowanie będzie korzystne. Należy jeszcze sprawdzić, jak zmieni się całkowity koszt kredytu, czy nowa oferta nie wymaga dodatkowych produktów oraz czy warunki oprocentowania są rzeczywiście porównywalne.
Na co uważać przy refinansowaniu kredytu hipotecznego?
Niższa rata nie zawsze oznacza oszczędność
To jeden z najczęstszych błędów. Rata może być niższa, ponieważ kredyt zostanie rozłożony na dłuższy okres. W rezultacie całkowity koszt odsetek może być wyższy.
Nie porównuj tylko oprocentowania
Dwa kredyty z podobnym oprocentowaniem mogą mieć różne koszty dodatkowe. Analizując oferty, trzeba spojrzeć na całość warunków.
Sprawdź koszt wcześniejszej spłaty
Przed refinansowaniem należy ustalić, czy obecny bank pobierze opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu i jaka będzie jej wysokość.
Zwróć uwagę na produkty dodatkowe
Korzystniejsza oferta może wymagać np. prowadzenia konta, korzystania z określonej karty lub wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Koszty tych produktów również należy uwzględnić w kalkulacji.
Nie zakładaj, że oprocentowanie pozostanie niezmienne
Jeżeli nowy kredyt ma oprocentowanie zmienne, jego przyszły koszt zależy od warunków rynkowych i zasad określonych w umowie. Przy porównaniu ofert warto więc przeanalizować również scenariusz wzrostu stóp procentowych.
Refinansowanie a nadpłata kredytu – co wybrać?
Refinansowanie nie jest jedynym sposobem na zmniejszenie kosztu kredytu hipotecznego. Alternatywą może być nadpłata obecnego zobowiązania.
Nadpłata polega na przeznaczeniu dodatkowych środków na zmniejszenie kapitału kredytu. W zależności od warunków umowy może to prowadzić do skrócenia okresu kredytowania albo obniżenia raty.
Przed podjęciem decyzji warto więc porównać co najmniej trzy warianty:
- pozostanie przy obecnym kredycie,
- refinansowanie w innym banku,
- nadpłata obecnego kredytu.
Dzięki temu łatwiej określić, która strategia pozwoli osiągnąć najlepszy efekt finansowy.
Czy refinansowanie kredytu hipotecznego zawsze się opłaca?
Nie. Refinansowanie może być nieopłacalne, jeżeli różnica między warunkami starego i nowego kredytu jest niewielka, koszty zmiany banku są wysokie albo do końca spłaty pozostało niewiele czasu.
Warto też pamiętać, że proces refinansowania wymaga ponownej oceny zdolności kredytowej i spełnienia wymagań nowego banku. Nie każdy kredytobiorca otrzyma ofertę na takich samych warunkach, jakie prezentuje kalkulator lub reklama.
Dlatego decyzję najlepiej podejmować na podstawie indywidualnej kalkulacji, a nie samej wysokości deklarowanej raty.
Jak szybko ocenić, czy refinansowanie ma sens?
Możesz zastosować prostą procedurę:
1. Sprawdź saldo obecnego kredytu.
2. Ustal liczbę pozostałych rat.
3. Sprawdź obecne oprocentowanie i całkowity koszt pozostały do spłaty.
4. Zdobądź kilka ofert refinansowania.
5. Policz wszystkie koszty zmiany banku.
6. Porównaj całkowity koszt starego i nowego kredytu.
7. Oblicz okres zwrotu kosztów refinansowania.
8. Porównaj refinansowanie z możliwością nadpłaty obecnego kredytu.
Jeżeli różnica w całkowitym koszcie jest znacząca, a okres zwrotu poniesionych wydatków jest odpowiednio krótki, refinansowanie może być warte rozważenia.
Podsumowanie
Aby sprawdzić, czy opłaca się refinansowanie kredytu hipotecznego, nie wystarczy porównać dwóch miesięcznych rat. Należy przeanalizować oprocentowanie, marżę, pozostały kapitał, okres spłaty oraz wszystkie koszty związane z przeniesieniem kredytu.
Najważniejsze jest porównanie całkowitego kosztu pozostania przy obecnym kredycie z całkowitym kosztem nowego zobowiązania. Warto również obliczyć, po jakim czasie oszczędności wynikające z niższej raty pokryją koszty refinansowania.
Jeżeli różnica jest odpowiednio duża, refinansowanie może pozwolić znacząco ograniczyć koszt kredytu hipotecznego. Jeżeli natomiast oszczędności są niewielkie, korzystniejszym rozwiązaniem może okazać się pozostanie przy obecnym kredycie lub jego nadpłata.
Jeżeli zastanawiasz się nad refinansowaniem kredytu hipotecznego to zapraszamy do kontaktu z hiportal. Dzięki nam trafisz do eksperta kredytowego z którym będziesz mógł porozmawiać o szczegółach związanych z refinansowaniem.
