Pod koniec maja 2022 roku weszła w życie ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Regulacja ta wprowadziła na rynek program nazwany „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jest to program, który ma pozwolić zakupić mieszkanie osobom, które z różnych powodów nie były jeszcze w stanie zgromadzić środków na wymagany wkład własny jednak posiadają dochody pozwalające na spłatę kredytu hipotecznego.
Mieszkanie bez wkładu własnego – co to jest ?
Mieszkanie bez wkładu własnego to program wprowadzony ustawą z dnia 1 października 2021 o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Celem tego programu jest umożliwienie uzyskania kredytu mieszkaniowego osobom, które nie zdążyły jeszcze zebrać środków wymaganych na pokrycie wkładu własnego. O tym co to jest wkład własny pisaliśmy już w kilku naszych poradnikach kredytowych:
Wkład własny – jak można go zgromadzić
Wkład własny w kredycie hipotecznym – ale o co chodzi ?
Starając się o udzielenie kredytu hipotecznego zawsze zostanie nam postawiony warunek wkładu własnego. Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego bank nie powinien kredytować w pełnej wartości nieruchomości. Czli jeżeli kupujemy mieszkanie to bank nie może pożyczyć nam kwoty równej 100 % jego wartości tylko mniej. I właśnie „to mniej” to jest (w uproszczeniu) nasz wkład własny. Ale ile to jest „to mniej”. Odpowiedź na to pytanie znajdziemy częściowo we wspomnianej już rekomendacji S. W rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego wkład własny opisany jest jako wskaźnik LtV (ang: loan to value). Jest to wskaźnik opisujący stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości w danym momencie.
Według regulatora rynku wskaźnik ten w momencie udzielania kredytu nie powinien przekraczać 80%. Czyli bank nie powinien pożyczyć nam więcej niż 80% wartości mieszkania a brakujące 20% powinniśmy „uzupełnić” właśnie jako nasz wkład własny. I to jest „to mniej”. A teraz rodzi się pytanie w jaki sposób? Najlepiej gotówką. Ale gdybyśmy jej nie mieli lub nie chcieli wydawać to istnieje możliwość aby bank zaakceptował nawet 90% LtV jeżeli brakujące 10% (różnica między 90% a 80%) ubezpieczymy. Czyli będziemy zobowiązani do zakupu tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu. Jest to polisa ubezpieczeniowa, która ma niejako zabezpieczać ryzyko banku na brakującej części wkładu własnego.
A co jeżeli okazuje się, iż nawet owych 10% nie zdążyliśmy zgromadzić a chcemy kupić mieszkanie ? I tutaj właśnie dochodzimy do sensu programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Program w zamyśle ustawodawcy ma dać możliwość zakupu mieszkanie na kredyt osobom, które mimo posiadania zdolności kredytowej nie posiadają wymaganych owych 10% na wkład własny.
Mieszkanie bez wkładu własnego – podstawowe zasady
Program formalnie został nazwany Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy. Zgodnie z ustawą to Bank Gospodarstwa Krajowego udziela gwarancji bankowi kredytującemu. Gwarancja dotyczy właśnie wkładu własnego. Poniżej przedstawiamy podstawowe zasady programu Mieszkanie bez wkładu własnego:
- Kredyt z gwarancją może zostać udzielony kredytobiorcy, który prowadzi gospodarstwo domowe w Polsce albo poza Polską, jeżeli posiada obywatelstwo polskie albo prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo, a kredyt mieszkaniowy zaciąga wspólnie z tą osobą.
- Z gwarancji może skorzystać każdy kto stara się o kredyt hipoteczny a nie jest już właścicielem mieszkania. Wyjątkiem są rodziny z dwójką lub większą liczbą dzieci. W takim przypadku mogą posiadać jedno mieszkanie, jednak nie większe niż 50 m kw., gdy dzieci jest dwoje, 75 m kw., gdy dzieci jest troje, i 90 m kw., gdy dzieci jest czworo. Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci już nie ma żadnego limitu metrażowego.
- Objęta gwarancją część kredytu hipotecznego może stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wartości nieruchomości. Gwarancja zastępuje wymóg posiadania wkładu własnego. Maksymalna kwota gwarancji nie może przekroczyć kwoty 100 tys. PLN.
- Gwarancja jest płatna. Prowizja za udzieleni gwarancji wynosi 1% kwoty gwarancji. Prowizja jest płatna z góry.
- Kredyt hipoteczny musi być udzielony na minimum 15 lat i wyłącznie w walucie polskiej.
- Cena mieszkania w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania, nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,3 – w przypadku gdy kredytobiorca jest pierwszym nabywcą lokalu mieszkalnego albo współczynnika 1,2 – w przypadku gdy kredytobiorca nie jest pierwszym nabywcą lokalu mieszkalnego lub nie nabywa go od podmiotu, który ten lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (art. 4 ust. 2 ustawy). Limity cen są publikowane na stronach BGK.
Spłata rodzinna co to jest ?
Spłata rodzinna jest jednym elementów gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Będzie ona przysługiwać, jeśli w czasie spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego w ramach oferty „Mieszkanie bez wkładu własnego” dojdzie do powiększenia rodziny o drugie albo kolejne dziecko. W przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko BGK wpłaci 20 tys. zł na poczet spłaty kapitału kredytu hipotecznego. W przypadku trzeciego i kolejnego dziecka BGK spłaci aż 60 tys. zł kapitału kredytu hipotecznego.
Co ważne spłacany jest kapitał kredytu a tym samym obniża się baza do naliczania odsetek (gdyż są naliczane właśnie od kapitału) dzięki czemu ich kwota spłacana co miesiąc również ulegnie zmniejszeniu. Spłata rodzinna jest dokonywana na podstawie zlecenia złożonego przez kredytobiorcę w banku kredytującym nie później niż rok, licząc od dnia powiększenia rodziny o kolejne dziecko.
Mieszkanie bez wkładu własnego – w których bankach ?
Aby dany bank komercyjny lub spółdzielczy mógł oferować program mieszkanie bez wkładu własnego musi podpisać umowę z BGK. Na stronach internetowych Banku Gospodarstwa Krajowego publikowana jest lista banków, które zawarły umowę umożliwiającą zabezpieczanie kredytów gwarancją. Pamiętajmy jednak, że nie wszystkie banki, które zawarły umowę z BGK od razu przyjmują wnioski o kredyt hipotecznych bez wkładu własnego. Wdrożenie tej oferty w banku może potrwać jakiś czas. Stąd zawsze należy zapytać w konkretnym banku czy już można składać wnioski o kredyt w programie mieszkanie bez wkładu własnego.
