Wkład własny w kredycie hipotecznym – ale o co chodzi ?

Podczas rozmów z Doradcą o z pewnością pojawi się hasło „wkład własny w kredycie hipotecznym”. Warto wiedzieć skąd się bierze ten wymóg i jak na niego patrzeć aby się go nie bać. W niniejszym artykule zamierzamy przybliżyć to pojęcie i opisać jego zalety i wady z punktu widzenia Klienta ale również trochę banku.

Starając się o udzielenie kredytu hipotecznego zawsze zostanie nam postawiony warunek wkładu własnego. Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego bank nie powinien kredytować w pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Pisząc po ludzku jeżeli kupujemy mieszkanie to bank nie może pożyczyć nam kwoty równej 100 % jego wartości tylko mniej. I właśnie „to mniej” to jest (w uproszczeniu) nasz wkład własny.

Wkład własny w kredycie hipotecznym – co daje ?

Z punktu widzenia nas czyli kredytobiorców wkład własny w kredycie hipotecznym ma istotną zaletę gdyż obniża nam kwotę kredytu do spłaty. Pamiętajmy, iż od kwoty kapitały kredytu płacimy odsetki przez cały okres kredytowania.

Oczywiście kwota kapitału maleje wraz ze spłatą każdej raty ale mimo wszystko im więcej kapitału z banku pożyczymy tym większe zapłacimy koszty. Pamiętajmy więc, iż wkład własny w kredycie hipotecznym obniża nam koszty. Warto spojrzeć na wkład własny jako pewną formę inwestycji – dzięki niej nie poniesiemy kosztów kapitału od części stanowiącej kwotę wkładu własnego.

Dla banku wkład własny działa odwrotnie czyli obniża przychody wynikające z udzielonego kredytu. Bank co prawda mniej zarobi ale dzięki wkładowi własnemu obniża własne ryzyko gdyż nie udziela nam kwoty stanowiącej równowartość nieruchomości. W razie gdybyśmy zaprzestali spłacania kredytu to bank może np. przejąć i zbyć nieruchomość stanowiącą jego zabezpieczenie i być może odzyska pożyczony nam kapitał.

Wkład własny w kredycie hipotecznym ma istotne znaczenie w sytuacji gdyby zaczęły spadać ceny nieruchomości. Wtedy malej również wartość zabezpieczenia kredytu z punktu widzenia banku. Czyli dla instytucji kredytującej wkład własny jest swoistym buforem na ryzyko spadku cen nieruchomości.

Oczywiście wraz z postępującą spłatą kredytu to ryzyko maleje gdyż wciąż cała nieruchomość jest jego zabezpieczeniem. Bank co jakiś czas ma obowiązek badania jaka jest wartość zabezpieczenia kredytu.

Wkład własny w kredycie hipotecznym – Ile wynosi

Kluczowa kwestia niniejszego artykułu czyli ile bank będzie od nas wymagał wkładu własnego ? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy częściowo we wspomnianej już rekomendacji S. W rekomendacji KNF wkład własny opisany jest jako wskaźnik LtV (ang: loan to value). Jest to wskaźnik przedstawiający stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości.

Według KNF wskaźnik ten w momencie udzielania kredytu hipotecznego nie powinien przekraczać 80%. Czyli bank nie powinien pożyczyć nam więcej niż 80% wartości mieszkania a brakujące 20% powinniśmy „uzupełnić” właśnie jako nasz wkład własny. I teraz rodzi się pytanie w jaki sposób? Oczywiście najlepiej gotówką. Ale gdybyśmy jej nie mieli lub nie chcieli to istnieje możliwość aby bank zaakceptował nawet 90% LtV jeżeli brakujące 10% (różnica między 90% a 80%) ubezpieczymy.

Czyli będziemy zobowiązani do zakupu tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu (pozwólcie, iż o tym produkcie napiszemy więcej innym razem). Jest to polisa ubezpieczeniowa, która ma niejako zabezpieczać ryzyko banku na brakującej części wkładu własnego.

Zamiast ubezpieczenia „niskiego wkładu” zgodnie z rekomendacją S KNF bank może również zgodzić się na blokadę środków na rachunku bankowym lub na zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.

Czyli nawet w sytuacji gdy bank zgodzi się na 90% LtV to i tak brakujące 10% musimy opłacić gotówką. I tego niestety nie przeskoczymy więc pamiętajmy aby myśląc o kredycie hipotecznym mieć zabezpieczone w gotówce co najmniej 10% wartości nieruchomości, którą chcemy nabyć i finansować kredytem hipotecznym.

Wkład własny w kredycie hipotecznym – dobry czy zły

Może się również zdarzyć sytuacja, iż bank z jakiegoś powodu będzie oczekiwał od nas wyższego wkładu własnego niż wartości o których pisaliśmy powyżej. Bank działa tutaj niezależnie i sam ocenia ryzyko poszczególnych Klientów. Warto o tym porozmawiać z naszym Doradcą aby nie okazało się, iż wymogi danego banku w zakresie wkładu własnego przekreślą nasze szanse na wymarzone mieszkanie czy dom.

W naszej ocenie warto zainwestować we wkład własny w kredycie hipotecznym oczywiście w ramach naszych możliwości finansowych. Pamiętajmy, że im więcej go będzie w momencie udzielenia kredytu tym mniej kapitału pożyczymy a tym samym zapłacimy niższe koszty kredytu. W razie jakichkolwiek perturbacji rynkowych czy spadku cen nieruchomości będziemy również spać spokojniej gdyż kwota kredytu będzie niższa właśnie o nasz wkład.

Pomoc doradcy kredytowego Hiportal

Jeżeli chcesz porozmawiać z doświadczonym doradcą kredytowym na temat wkładu własnego to zapraszamy do wypełnienia formularza kontaktowego na naszej stronie. Polecamy również inne nasze artykuły związane z pojęciem wkład własny a także poradnik kredytów hipotecznych.