Kupię mieszkanie – rynek wtórny czy pierwotny ?

Wielu z nas ma jakieś wyobrażenie na temat idealnego mieszkania. Oczywiście są też osoby mniej zdecydowane, które dopiero po obejrzeniu wielu ofert sprzedaży mieszkań są w stanie powiedzieć czego szukają lub co im się nie podoba. Mieszkanie to na pewno duży wydatek dlatego warto dobrze zastanowić się przed zakupem. Pierwsza kwestia to pytanie czy szukamy nowego mieszkania a więc analizujemy rynek pierwotny czy też rozważamy również mieszkanie już zamieszkane czyli rynek wtórny.

Rynek pierwotny i jego zalety

• kupujemy mieszkanie nowe a więc wcześniej nie zamieszkane. Dla wielu klientów ma to istotne znaczenie, iż w mieszkaniu nikt wcześniej nie mieszkał. Z nowym mieszkaniem jest jak z każdym innym nowym produktem – mamy pewność braku ewentualnych niemiłych niespodzianek wynikających z wcześniejszego użytkowania;
• nowe mieszkanie kupujemy najczęściej od dewelopera a więc profesjonalisty. Ma to o tyle znaczenie, iż deweloper sprzedaje wiele mieszkań a tym samym ma ogromne doświadczenie w szybkim i sprawnym procesie sprzedaży. Poza tym w większości przypadków deweloper budował blok w którym znajduje się nasze mieszkanie a więc ma dokładną wiedzę na temat materiałów, konstrukcji, technologii;
• brak ryzyka prawnego co do stanu własnościowego mieszkania czy sytuacji najemców. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym nie mamy ryzyka co do liczby jego właścicieli ani ewentualnych najemców. Nie musimy sprawdzać kwestii meldunkowych;
• zapewne dla wielu z nas, szczególnie tych młodszych znaczenie ma to, iż w nowych osiedlach mieszka więcej młodych ludzi. Tutaj rzadziej spotkamy się z problematycznymi sąsiadami czy ewentualnymi sytuacjami patologicznymi;
• kupując mieszkanie od dewelopera łatwiej możemy zrobić to samodzielnie gdyż nie musimy weryfikować wielu elementów, które często są konieczne do sprawdzenia przy mieszkaniu z rynku wtórnego;
• brak konieczności zapłaty podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC). Kupując mieszkanie od dewelopera płacącego podatek VAT nie musimy od transakcji zakupu płacić 2% podatku PCC. Przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy to może być znaczny koszt;
• jeżeli zależy nam na garażu podziemnym i komfortem jaki się z tym wiążę to na pewno na rynku pierwotnym dość łatwo znajdziemy takie oferty;
• mamy duże możliwości wykończenia mieszkania i jego aranżacji. Łatwiej i często taniej wykonać remont mieszkania niż w przypadku rynku wtórnego.

Mieszkanie z rynku wtórnego – Zalety

• dobra lokalizacja – mieszkania z tego rynku najczęściej są lokalizowane na dużych osiedlach wyposażonych w infrastrukturę taką jak żłobki, przedszkola, sklepy, kościoły. Możemy sprawdzić czy szkoła rejonowa w danym miejscu ma dobry poziom nauczania;
• są to osiedla w centrum lub z bardzo dobrą komunikacją. Bardzo często jest tam linia tramwajowa lub nawet przystanek PKP. System dróg jest również dobrze rozbudowany;
• bloki na takich osiedlach są często w znacznej odległości od siebie a więc mamy dużo przestrzeni. Na takich osiedlach nie brakuje również terenów zielonych do uprawnia sportu czy spacerowania.
• sąsiedzi mieszkają tam od wielu lat a więc możemy zapytać kilu z nich o zalety i wady mieszkania w danym miejscu;
• znamy koszty utrzymania mieszkania gdyż właściciel może nam pokazać rachunki;
• jeżeli mieszkanie jest w dobrym stanie technicznym to możemy wprowadzić się od razu po zakupie. Dzięki temu nie będziemy musieli ponosić kosztów najmu jeżeli obecnie jesteśmy nimi obciążeni;
• najczęściej nie ma tam również problemów z parkowaniem z uwagi na duże przestrzenie między blokami;
• na rynku wtórnym możemy często spotkać duże mieszkania mające po 4 – 5 pokoi. Mieszkania w kamienicach mogą mieć nawet 100 i więcej metrów kwadratowych;
• mieszkania te często są oferowane przez pośredników nieruchomości dzięki czemu rozmawiamy z profesjonalistą.

A teraz czas na wady – rynek Pierwotny

• nowe osiedla są często budowane w gorszych lokalizacjach i na przedmieściach co rodzi wyzwania z dojazdem do pracy i do szkoły czy przedszkola;
• komunikacja na nowych osiedlach również czasem jest kiepska – sprawdźmy to dobrze jeżeli zamierzamy z niej korzystać. Może być tak, iż do przystanku należy kawałek podejść lub nawet podjechać autem. Podobnie dojazd do przedszkola czy szkoły może nam zabierać więcej czasu z uwagi na częsty brak tego typu podmiotów na terenie nowych osiedli. Szczególnie na małych osiedlach może być tak, iż nigdy nie będzie się opłacało uruchomić żłobka czy przedszkola i wtedy będziemy zmuszeni dowozić dziecko w inną lokalizację;
• nie znamy kosztów utrzymania mieszkania. Oczywiście jakieś szacunki można poczynić ale nie wiemy dokładnie np. jaki będzie czynsz do wspólnoty czy zarządcy. Jeżeli osiedle ma własną kotłownie to również trudno oszacować ile zapłacimy za ogrzewanie;
• czeka nas wykończenie/remont mieszkania a więc kilka miesięcy czasu, który musimy na to poświęcić. Jest to też niewątpliwie znaczny kosz. W tym czasie raczej nie da się użytkować mieszkania dlatego dodatkowo zapłacimy za wynajem gdyż musimy gdzieś mieszkać;
• jeżeli obok bloku czy osiedla jest wolna działka to trudno ocenić co znajdzie się na niej za kilka lat, warto sprawdzić czy nie jest to na przykład miejsce przygotowane pod przyszłą drogę, obwodnicę lub linię tramwajową;

Wady zakupu mieszkania na rynku wtórnym

• główną wadą jest to naszym zdaniem, iż kupujemy mieszkanie już użytkowane (czasem wiele dziesięcioleci) a więc często bardzo zniszczone i wymagające remontu;
• remont mieszkania z rynku wtórnego jest trudniejszy niż na rynku pierwotnym gdyż wpierw musimy usunąć to co zostało po poprzednich właścicielach i nie wiemy ile niespodzianek nas spotka. Aranżacja takich mieszkań też może być trudniejsza z uwagi na stare technologie. Być może do wymiany będą nawet instalacje dostarczające media do mieszkania. Warto taką analizę zrobić przed zakupem aby oszacować koszty ewentualnego remontu;
• możemy trafić na mniej i bardziej uciążliwych sąsiadów dlatego warto uprzednio popytać w okolicznych mieszkaniach czy ktoś taki tutaj nie mieszka;
• budynek w którym chcemy kupić mieszkanie może wymagać remontu. Jeżeli tak jest to warto się dowiedzieć czy jest on planowany w najbliższym czasie a jeżeli tak to kiedy dokładnie;
• technologia z której wykonany jest budynek może mieć wpływ na koszt ciepła. Warto więc popytać sąsiadów jakie ponoszą koszty ogrzewania. Jeżeli są one duże to zorientujmy się kiedy jest planowane ocieplenie budynku;
• na rynku wtórnym praktycznie standardem są spółdzielnie i ogrzewanie miejskie. Dlatego koszty utrzymania tych mieszkań mogą być wyższe niż tych na rynku pierwotnym.

Pomoc biura nieruchomości

Jak widać czynników mających wpływ na decyzję o zakupie mieszkania jest bardzo dużo. Warto je dokładnie przeanalizować gdyż pamiętajmy, iż kupujemy mieszkanie za duże pieniądze. Jeżeli nie czujemy się na siłach robić ro samodzielnie to pamiętajmy, iż zawsze możemy skorzystać z pomocy profesjonalnego biura nieruchomości. O tym w czym może nam pomóc pośrednik pisaliśmy w innym artykule. W razie pytań jak zawsze Hiportal służy pomocą. Zapraszamy do kontaktu.