24 maja 2024

Kiedy zdolność kredytowa rośnie a kiedy maleje – wyjaśniamy

jak zmienia się zdolność kredytowa

W 2022 roku najważniejszym tematem na rynku kredytów hipotecznych był wzrost stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej wiele razy w ciągu roku podnosiła stopy procentowe co sprawiało, że kredyty hipoteczne stawały się coraz droższe. Miało to wpływ na raty kredytów już spłacanych gdyż powodowało ich wzrost. Jednak zwiększenie stóp procentowych jest problemem również dla osób, które myślą o kupnie nieruchomości na kredyt.

Zdolność kredytowa – co to takiego ?

Zacznijmy od kwestii prawnych – czyli czym jest zdolność kredytowa według prawa. Prawo bankowe mówi nam w Art. 70.1, iż bank każdorazowo uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz odsetkami w terminach określonych w umowie. Czyli mają zdolność te osoby, które posiadają odpowiednie wolne środki na spłatę rat kredytu.

W ustawie o kredycie hipotecznym również zapisana jest podobna definicja zdolności kredytowej jako zdolność konsumenta do spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, w terminach określonych w umowie o kredyt hipoteczny. Tą ocenę każdorazowo przy badaniu wniosku kredytowego przeprowadza bank udzielający kredytu hipotecznego.

Aby uzyskać kredyt mieszkaniowy w banku musimy mieć zdolność kredytową. Bez zdolności nie ma kredytu. Czyli bank musi potwierdzić, iż spłacimy kredyt w czasie na jaki się umówimy. Kluczowe są nasze dochody i koszty życia. Jeżeli od dochodów odejmiemy koszty to zostają nam wolne środki. I w dużym uproszczeniu te wolne środki powinny nam z pewną rezerwą wystarczyć na spłatę co miesięcznej raty. Warto samodzielnie zastanowić się czy nasze wolne środki co miesiąc wystarczały by na spłatę raty kredytu, który chcemy zaciągnąć ?

Od czego zależy zdolność kredytowa

Jeżeli prowadzimy w miarę ustabilizowane życie rodzinne i nie mamy niestandardowych kosztów to nasza zdolność będzie zależna głównie od dochodów osób, które będą wnioskowały o kredyt. Czyli im wyższe dochody tym zdolność powinna rosnąć. Jednak pamiętajmy, że zdolność kredytową liczymy w odniesieniu do raty kredytu. Stąd jeżeli raty kredytu będą rosnąć to nasza zdolność kredytowa będzie każdorazowo maleć.

I tutaj dochodzimy do problemu z nagłówka. Czyli sytuacji w której niezależny od Klientów wzrost kosztów kredytów hipotecznych spowodował spadek zdolności kredytowej wszystkich potencjalnych kredytobiorców. To może wydawać się dziwne, iż Klient, którego dochody nie uległy zmianie lub nawet wzrosły może sobie pozwolić na zakup tańszego (mniejszego) mieszkania niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej za nim stopy procentowe zaczęły być podnoszone.

Jak możemy zaradzić spadkowi zdolności kredytowej

Nie mamy wpływu na wzrost czy spadek stóp procentowych. Stąd jedyną możliwą reakcją, która może zminimalizować spadek naszej zdolności kredytowej przy wzroście stóp procentowych jest wzrost naszych dochodów. Można postarać się o podwyżkę, znaleźć lepiej płatną pracę lub uzyskać premie czy dodatkowe płatne godziny. Zapewne możliwości zwiększenia dochodów jest wiele.

Spadek zdolności kredytowej nie oznacza oczywiście, iż nie mamy zdolności. Nasza zdolność kredytowa maleje czyli pisząc wprost bank udzieli nam kredyt ale na niższą kwotę. Stąd będziemy nadal mogli kupić wymarzone mieszkanie jednak bank pożyczy nam mniejsze pieniądze na ten cel. Oczywiście możemy również w takiej sytuacji poszukać tańszego mieszkania lub o mniejszej powierzchni. Tutaj również zapewne jest dużo opcji do rozważenia.

Spadek WIBOR a wzrost zdolności kredytowej

Tak jak to pokazaliśmy na naszym wykresie spadek stawki referencyjnej WIBOR powoduje, iż maleje oprocentowanie kredytów hipotecznych opartych o ten wskaźnik – czyli kredytów z tak zwanym zmiennym oprocentowaniem. W związku z tym malejący WIBOR powoduje, iż zdolność kredytowa rośnie.

To jest dobra informacja zarówno dla obecnych kredytobiorców (niższe koszty kredytu) jak i tych, którzy myślą o kredycie hipotecznych gdyż choć niewiele to zawsze rośnie ich zdolność kredytowa. Dzięki temu mimo, że na przykład ich dochody nie wzrosły to bank pożyczy im wyższą kwotę na zakup nieruchomości.

Zdolność kredytowa a bufor KNF

Stopy procentowe są zmienne a więc mogą rosnąć i spadać. Pamiętajmy o tym gdy zastanawiamy się nad kredytem hipotecznym. Musimy to zaakceptować, iż mogą pojawiać się okresy zarówno niskich stóp procentowych jak i wysokich. Gdy stopy na przykład pójdą w górę a nasze dochody nie ulegną zmianie to nadal będziemy musieli spłacać raty kredytu.

Banki również mają to na uwadze stąd każdorazowo przy wniosku o kredyt hipoteczny badając zdolność kredytową symulują czy Klienta będzie stać gdy stopy wzrosną. Banki kierują się w tych symulacjach zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego. Zalecenia KNF opisane są w rekomendacjach i również mogą się zmieniać zależnie od warunków rynkowych.